王石:内地楼市面临数年调整期 万科不会马上进行扩股

证券日报 2014-06-26 09:01
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6月25日,万科[简介 最新动态]H股正式在港挂牌交易,成为继中集集团和丽珠集团后,第三家完成B转H方案的内地上市公司。

截至收盘,万科A报8.13元/股,涨幅为0.49%;H股万科企业报13.28港元/股,较开盘价下跌1.92%,与B股最后交易日(即6月3日)收盘价9.85元/股(折合12.41港元/股)相比,上涨7.01%。

此前,里昂证券的研究报告曾指出,万科股价过去三个月跑赢同行,不排除上市初期或跟随内地在港上市房企股价向下调整。不过,据不完全统计,自今年5月份起,关于万科A的32份研报中,几乎全部为“买入”或“增持”评级。

申银万国在其报告中就表示,目前万科A股估值仅相当于50%净资产折价,0.9倍2014年PB,4.9倍2014年PE,较板块平均水准至少低两成;而万科B股虽然已较A股溢价逾两成,但与中资地产领头羊中海外[简介 最新动态]相比,仍便宜15%。

内地楼市面临数年调整期

对于本次转板,万科方面表示,成功登陆H股市场,在显著改善原B股投资者交易环境的同时,也为万科全面对接国际资本市场提供了契机。这也是继2013年首次进军海外市场后,万科在国际化战略上的又一重大举措。

万科董事会主席王石则指出,本次转板虽然没有发行新股,但在港上市对万科品牌有很大帮助,且将降低融资成本,例如发债成本只有内地的一半。

同时,王石还表示,虽然内地楼市转弱,但集团仍将按计划销售,暂无意调整销售目标。此外,由于担心内地楼市存在泡沫,王石也认为内地楼市有必要调整,现时放缓主要是内地经济转型所致,有关部门不应针对楼市推出大规模刺激措施,应让楼市软著陆,才能健康发展,预期内地楼市未来将持续调整,时间在2年到4年间。

据悉,此次上市的万科H股股票总数为13.15亿股,占万科总股本的比例为11.94%。按上市首日开盘价13.66港元/股计算,万科H股市值约179.6亿港元。

H股提供更大平台

万科方面表示,B股对于万科早期发展曾经起到重要作用。正是通过发行B股,万科得以接触到境外资本市场更先进的治理理念和管理经验,为公司之后的良性发展打下基础。

但随着万科成长为全球最大的住宅开发企业,H股市场体现出更大的吸引力。王石表示,2014年是万科第四个十年发展期的开端,香港作为国际金融中心,相信将为万科下一个十年的发展提供更高的起点。

万科总裁郁亮也指出,H股的成功上市,是万科和投资者共同的期盼。相比B股市场,H股市场在资源配置、市场影响力和成交状况方面有明显优势,在香港上市,将让更多的境外投资者认识万科,了解万科,为公司今后有效利用境外资源创造更有利的条件。

今年前5个月,全国商品住宅销售额同比下降10.2%。但万科在整体成交放缓的情况下,销售仍然保持稳步增长。1月份-5月份,万科累计实现销售金额815.2亿元,同比增长16.2%。

对此,郁亮表示,无论短期还是长期,万科对行业的总体判断都是谨慎乐观。尽管行业轻松赚钱的时代已经过去,市场短期的波动在加大,但中国的城市化还远未结束,经济转型、不动产精细化才刚刚开始。从黄金时代到白银时代,房地产行业由飞速增长转为平稳增长,但平稳增长也是美好的,未来行业的发展会更加成熟、健康。

万科一季报显示,公司全年竣工量将基本符合年初计划,2014年的业绩将保持稳健的增长。

积极转型应对变化

在保持稳健增长的同时,万科也在积极转型以应对行业变化。

在业务上,万科正在从“盖有人住的房子”转向“盖有人用的房子”。郁亮表示,从纽约、旧金山、香港、新加坡这些国际化大都市的情况来看,这些城市尽管已经高度成熟,但仍然能不断为房地产创造发展机会。万科的策略,就是在城市发展中找到自己机会,为城市发展做配套服务。

在经营上,万科也在逐步转向更安全、效率更高的轻资产模式。今年以来,万科开始积极尝试“小股操盘”模式,通过输出管理和品牌,摆脱增长对股权融资的依赖,提高为股东创造回报的能力。郁亮认为,白银时代,随着竞争日益激烈,房地产行业重新组合的趋势已经开始,而凭借万科的经营实力和品牌号召力,公司有望通过合作发挥更大优势。

为打造更加扁平高效的组织架构,同时进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力,强化经营管理团队与股东之间共同进退的关系,万科也在尝试推出合伙人制度。目前,在项目层面,万科已经推出项目跟投机制;在集团层面,万科也已启动了合伙人持股计划,自5月28日以来,代表万科1320名事业合伙人的盈安合伙连续出手增持万科股票,根据最近一次公告数据,盈安合伙所持有的万科A 股股票已占万科总股本的1.92%。

此外,在挂牌现场,王石还透露称,“未来万科可能会引入一批战略投资者,实现国际性,以保证万科的健康发展。但是现在不会马上进行扩股,同时,之前有过合作关系的投资者会优先考虑”。

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