美国上演地比房值钱 独立屋最具投资价值

凤凰网房产 2014-05-30 09:02

2014年以来,国内房地产行业尽显颓势,楼盘降价、企业破产愈演愈烈。而相反的,中国购房者对于房地产行业的强劲需求却未退去,因而,最终演变成为了海外楼盘抢滩中国市场的契机。“中国大妈”海外投资亦出手阔绰,毫不犹豫。

与此同时,美国作为中国购房人瞄准的重点目标之一,“现在众多房企及投资者转战美国市场,除了现在美国房地产价格自次贷危机以来有了大幅度的下跌外,另外就是美元的增值。其实每个投资者或者房企心中都会算这笔帐,与其死守等着买单,还不如把资产转移到安全的市场去,以达到资金避险的目的。”国信美投置业投资(北京)有限公司副总裁郭道明接受凤凰房产专访时坦言。

美国投资热度升温

据郭道明介绍,时至今日,2014年的统计数据,美国部分中国人耳熟能详的大城市如:西部加州的洛杉矶和三藩市,还有东部的纽约等在过去两年每年房价基本上升值比例为15-20%之间。除了这些领涨的城市外,其他二三线城市也紧跟其后,如:佛罗里达州的奥兰多,德克萨斯州的休斯顿等,每年都有超过10%-15%的涨幅。

美国的项目在中国表现如何?2014年春季房展会上,从国信美投所代理的项目来看,芝加哥政府福利房、佛罗里达圣彼得堡蒲葵园公寓、休斯顿雅博麗苑公寓等,都是15万美元左右几个项目销售确实很火爆,有些房子表现供不应求,刚刚推出就抢购一空。更有甚者,有些投资者不是买一套,而是三、四套,一套给自己居住,剩下就出租。由此不难看出,海外购房犹如盛夏的天气,热度持续升温。

独立屋最具投资价值 地比房值钱

选定美国作为购房目标之后,选取何种类型的房源成为重中之重。据郭道明介绍,美国的房子主要有四种类型,独立屋、产权公寓、连体公寓和商用地产。

其中,独立屋就是国内的别墅的概念;产权公寓中的公寓概念则与国内概念不同,指的是买下一整栋产权公寓楼,单元的大小有所不同,可能是6个单元,也有可能是100个单元,然后统一管理,出租每个单元。

另外,连体公寓英文表述为Condominiums and Townhouse,Condo就是国内的公寓的概念,连体公寓就是你买一栋楼的其中一个单元,Townhouse就是国内的联排别墅的概念;商用地产就是土地上的房子是作为商业用途的,例如银行、超市、办公楼等。

这四种类型的房源并非适应所有的买房人。郭道明指出,其中,商业地产受经济大环境影响较大,只适合有经验的投资者;公寓适合短期投资者。而独立屋是最有投资价值的投资选择,适合于各种类型的投资者。

为什么说独立屋是美国最具投资价值的房源,这最根本的道理其实很简单,在美国,地上建筑物一旦建成就在逐年贬值,增值的只是土地的价值。土地面积越大,以后增值的潜力越大,这与国内有产权年限的房屋有着天壤之别。

从具体的案例来分析,A客户花费50万美元在洛杉矶买一个公寓,每月出租所得2500美元,每月物业费400美元,加上其他的税费,每年至少可以纯获利2万美元。B客户同样花费50万美元在洛杉矶买一个独立屋,每月出租所得2500美元,没有物业费,每年房产税6000美元,加上其他的税费,每年至少可以纯获利2万美元。

从上述的获利额看来,公寓与独立屋的投资似乎不约而同达成一致,但是,在“房龄”逐渐成长至60年之时,其二者的差别就表露无遗。

事实上,房屋经历60年的岁月“摧残”,A客户在洛杉矶的公寓呈现破旧状态,虽然每月租金已达8000美元,但每月的物业费同样“水涨船高”,已高达6000美元,加上各种房屋维修开销,A 客户每年都在亏损。最后以只能以50万美元保本卖出。

相反的,虽然B客户在洛杉矶的独立屋同样破旧不堪,地上建筑物已不值钱,但值得重点注意的是,这个房子所在的土地价值已经升值了10倍,最后以300万美元卖出,完美实现一轮投资。

投资、自住区别对待

面对投资与自住不同的置业目的,在美国的购房潮中,这两者必须严格区分。郭道明分析认为,在美国大部分的家庭包括新移民的华人,如果选择购买自住房的话,其个人情感因素会比较占主导的地位,例如:朝向,楼层,房间数量,学区周边居住人群等,而且都比较偏向于购买独栋别墅。

但是如果只是以投资为主要目的,选择一些联排别墅和公寓则更适合,因为在美国房子是有固有的养房成本的,如房产税,物业管理费,保险等。相比起独栋别墅,联排别墅和公寓的出租率更容易保证,而且总价及养房成本还有其他维护成本都要低得多,投资的性价比要比独栋别墅更为高,且更为稳定一些。

事实上,目前,美国房地产市场超百年历史,法律非常健全,有完整的第三方监管制度,经纪人制度,银行制度等,基本上可以做到滴水不漏,所以在美国购房的过程其实是非常安全。但同时,没有最好的房子,只有最合适的房子,对于初次在美国的置业者,建议一定要做好功课,咨询相关专业的经纪人机构,以获得更及时更准确的美国房产信息,从而做出最正确的判断。

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